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FAQ: Quanto mi costerà il Rogito?

Quando si decide di comprare casa e si fanno i calcoli di quanto verrà a costare, dopo avere calcolato la rata del mutuo e visto se si dispone di liquidità sufficiente per caparra e contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), nasce l’esigenza di capire quanto costerà il Rogito.

Ricordiamo che il rogito è l’atto ufficiale col quale il notaio rende formale ed ufficiale il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

È la parte acquirente che sceglie il notaio e paga tutti i costi dell’operazione.

Riassumiamo i costi del rogito:
1. Imposte
2. Costi amministrativi
3. Compenso del notaio

Imposte
1. Imposta catastale: 50 euro
2. Imposta ipotecaria: 50 euro
3. Imposta di Registro: 2% sul valore catastale (se acquisti come prima casa per calcolare il valore catastale basta che moltiplichi la rendita catastale X 115,5. Ad esempio se dalla visura catastale della casa che stai per comprare risulta una rendita catastale di 500 euro, il valore catastale è pari a 500 X 115,5 = 57.750 euro. Su tale cifra pagherai il 2%, cioè 1.155 euro di imposta di registro).

Costi amministrativi
4. Verifiche e controlli all’immobile e preparazione degli atti: da 300 a 500 euro (dipende dal notaio e dal tipo di pratica).

Compenso del notaio
5. Parcella del notaio per la compravendita (che può, a seconda dei casi, essere atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di compravendita:

Prezzo acquisto casa        Parcella notaio (iva inclusa)
     Euro                     Euro
  100.000                    1.220
  200.000                    1.708
  300.000                    1.830
  400.000                    2.196
  500.000                    2.318
  600.000                    2.440
  700.000                    2.562
  800.000                    2.684
  900.000                    2.806
1.000.000                    2.928

6. Parcella del notaio per il mutuo (solo se c’è).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di mutuo:

Importo del mutuo           Parcella notaio (iva inclusa)
   Euro                      Euro
 50.000                     1.098
100.000                     1.098
150.000                     1.464
200.000                     1.830
250.000                     2.074
300.000                     2.196
350.000                     2.318
400.000                     2.562
450.000                     2.806
500.000                     3.172

Con i dati che ti abbiamo fornito puoi calcolare con ragionevole approssimazione quanto ti costerà il rogito per l’acquisto della nuova casa in cui andrai a vivere.

Un paio di approfondimenti per finire:

Il 2% di imposta di registro è sul valore catastale, non sul prezzo di acquisto.

A Milano il prezzo di marcato è ormai 4 o 5 volte il valore catastale e quindi l’incidenza dell’imposta di registro sul costo totale di acquisto dell’immobile diventa quasi trascurabile, aggirandosi attorno al 0,40% – 0,50%.

Inoltre se stai cambiando casa (e cioè non è la tua prima casa che acquisti) dall’imposta di registro viene detratta l’imposta di registro che a suo tempo hai pagato per l’acquisto della casa che lasci: paghi solo la differenza.

Per un rogito ancora più sicuro: il deposito del prezzo dal notaio

Cos’è il deposito del prezzo dal notaio?
Per deposito del prezzo dal notaio s’intende la procedura che prevede che al rogito, su richiesta di almeno una delle parti, la somma pattuita venga depositata presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della compravendita immobiliare.

In base a tale procedura il notaio versa il denaro ricevuto dall’acquirente (con assegno circolare o bonifico) su un conto corrente dedicato, aperto a nome del notaio ma separato dal suo patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti.

Il notaio trattiene la somma fino al momento dell’avvenuta trascrizione della vendita all’UPI (Ufficio di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria), che è il luogo dove sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari.

Ricordiamo che la Conservatoria ha funzione probatoria, il che significa che gli atti e i documenti rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un dato immobile e se vi siano sullo stesso eventuali gravami.

Il notaio, dopo avere accertato che la vendita è stata regolarmente trascritta, procederà quindi a pagare il venditore.

Contemporaneamente il notaio darà le chiavi dell’immobile all’acquirente.

La procedura di deposito del prezzo scongiura il rischio che nel lasso di tempo intercorrente tra la data del rogito e la data della trascrizione del contratto nei registri immobiliari possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento della vendita.

Se ci sono problemi il notaio ferma tutto, la compravendita non ha luogo e l’acquirente torna in possesso di quanto ha versato al notaio.

Il deposito del prezzo dal notaio è quindi un utile meccanismo che garantisce la correttezza e la sicurezza del trasferimento di denaro dall’acquirente al venditore.

Possibili ulteriori utilizzi
1. Se l’immobile risulta gravato da un pignoramento o da un’ipoteca pregressa, si può prevedere nell’atto di compravendita che il prezzo venga pagato soltanto ad avvenuta loro cancellazione.

2. Se l’immobile è soggetto a prelazione legale, il prezzo viene pagato nel momento in cui viene meno la possibilità di esercitare tale prelazione.

3. Se l’immobile non è agibile, il pagamento del prezzo si verifica solamente ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso.

4. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, il prezzo è da pagare solo una volta che la casa sia stata consegnata all’acquirente libera da persone e da cose.

Per chi sia interessato ad approfondire, la fonte normativa della procedura è la Legge 124/2017 “per il mercato e la concorrenza”.

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E’ obbligatorio consegnare al notaio, che redige l’atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell’appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull’immobile.

4. L’atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L’attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull’immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest’ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l’immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c’è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.