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Milano, Marzo 2024. Prezzo (richiesto) mediano per un appartamento: 4.995 euro/mq

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di marzo 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano a marzo 2024 è stato di 4.995 euro/mq, invariato rispetto al mese precedente (4.992 euro/mq)

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso normalmente tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.450 euro/mq e i 4.750 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 129 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.625 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.321 euro/mq in zona Roserio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

FAQ: Il mio appartamento al pian terreno (o rialzato) quanto vale, rispetto a quelli sopra di me?

In molti casi un appartamento a piano terra si vende a prezzi inferiori a quelli di appartamenti identici nello stesso stabile (a condizione ci sia l’ascensore).

A Milano lo sconto medio si aggira attorno al -7%, con una variabilità compresa tra lo 0% di sconto e il -14%.

Ci sono cioè case al piano terreno che si vendono allo stesso prezzo, ma sono una minoranza.

Le ragioni di questo diffuso sconto sono principalmente tre:

1. Gli appartamenti più in basso sono meno luminosi perché la luce del sole entra per meno ore nel corso dell’anno, a causa degli edifici vicini che si frappongono

2. Si sente più rumore, sia derivante dal traffico veicolare che derivante dai pedoni che passano sotto le finestre. Non parliamo poi se ci sono vicino bar o esercizi commerciali con orari estesi.

3. E’ presente il pericolo che l’appartamento sia soggetto a muffe, a causa dell’umidità risalente dal terreno.

Milano, Febbraio 2024. Prezzo (richiesto) mediano per un appartamento: 4.992 euro/mq

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di febbraio 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano a febbraio 2024 è stato di 4.992 euro/mq.

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.440 euro/mq e i 4.740 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 127 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.625 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.321 euro/mq in zona Roserio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

Sconto medio di vendita di un appartamento

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, lo sconto medio, rispetto al prezzo richiesto, è stato nel primo semestre 2023 pari al -8,1%, in aumento rispetto allo stesso periodo del 2022.

Tecnocasa non specifica la situazione di Milano, ma dettaglia lo sconto per tipologie edilizie:

  • Abitazioni nuove -4,7%
  • Soluzioni signorili -6,7%
  • Abitazioni ristrutturate -6,8%
  • Trilocali -7,2%
  • Quadrilocali -7,3%
  • Ultimo piano -7,4%
  • Abitazioni usate -8,2%
  • Bilocali -8,4%
  • Piano terra -8,4%
  • Cinque locali e oltre -8,7%
  • Soluzioni indipendenti e semindipendenti -9,1%
  • Vendita per necessità -9,4%
  • Soluzioni economiche -10,3%
  • Monolocali -10,6%
  • Immobili per investimento -11,0%

Ribasso medio -8,1%

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E’ obbligatorio consegnare al notaio, che redige l’atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell’appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull’immobile.

4. L’atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L’attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull’immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest’ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l’immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c’è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.