Il 30 maggio 2024 è entrato in vigore il Decreto Legge 69/2024, chiamato informalmente Decreto SALVA CASA 2024.
Puoi leggerne il testo completo sul sito Normattiva.it
Per maggiori approfondimenti rimandiamo
1. al sito BibLus che ha pubblicato un esauriente articolo di presentazione delle disposizioni contenute nella nuova normativa,
2. al sito dello Studio Tecnico Navarra che ne analizza alcune problematicità.
Milano Vende Casa ha analizzato in dettaglio gli annunci di vendita di immobili residenziali milanesi pubblicati sui principali portali nel corso del mese di maggio 2024, quartiere per quartiere.
In 52 zone (sulle 135 in cui abbiamo suddiviso il comune di Milano) il numero di inserzioni è risultato insufficiente per arrivare ad una stima attendibile.
Qui di seguito i dati mediani delle rimanenti 83 zone per le quali i dati sono (relativamente) affidabili.
Affidabili non vuol dire precisi.
Ogni casa ha proprie caratteristiche e la variabilità del prezzo al mq (all’interno della stessa zona) si aggira attorno al +/-9%.
Ricordiamo inoltre che si tratta di prezzi “richiesti” dai venditori e non di prezzi effettivi di “chiusura trattative” concordati con gli acquirenti.
A Milano il margine di trattabilità è normalmente compreso tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.
Combinando “variabilità” e “trattabilità” i prezzi effettivi normali delle transazioni presentano un range compreso tra un minimo del -19% ed un massimo del +4%.
Facciamo un esempio usando i dati di questa rilevazione.
Se intendi acquistare nella zona San Siro, dove il prezzo richiesto mediano è pari a 4.660 euro al mq, l’appartamento che ti interessa potrebbe costarti, al termine delle contrattazioni pre-vendita, da un minimo di 3.770 euro/mq (-19%) a un massimo di 4.850 euro/mq (+4%).
Zona – Prezzi al mq
Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di maggio 2024.
Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano a maggio 2024 è stato di 5.084 euro/mq, in crescita del +1,3% rispetto al mese precedente (5.021 euro/mq)
Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso normalmente tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.
Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.525 euro/mq e i 4.830 euro/mq.
La nostra stima relativa alle 135 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.588 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.544 euro/mq in zona Baggio.
N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.
Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.
Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di aprile 2024.
Il prezzo mediano (al metro quadrato) richiesto a Milano ad aprile 2024 è stato di 5.021 euro/mq, in crescita del +0,5% rispetto al mese precedente (4.995 euro/mq)
Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso normalmente tra il -5% e il -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.
Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra i 4.470 euro/mq e i 4.770 euro/mq.
La nostra stima relativa alle 132 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.588 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.287 euro/mq in zona Comasina.
N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili di lusso, non rappresentativi della normale situazione di mercato.
Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.
Secondo i dati riportati dal sito di annunci immobiliari Idealista.it lo sconto medio richiesto dagli acquirenti nella città di Milano, rispetto al prezzo indicato dai venditori, è stato nel mese di marzo 2024 pari al -18,6% (valore nazionale -21,4%).
Solo nel 3% dei casi il prezzo concordato è pari a quello richiesto, cioè la casa si vende al prezzo pieno.
Nel 5% dei casi lo sconto supera il -30%.
Tali dati sono in forte contrasto con quelli forniti dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, e da noi pubblicati in un precedente articolo, che indicano uno sconto medio (nazionale) di circa il -8,1%.
La differenza è forse spiegabile dalla diversa modalità di rilevazione.
Idealista tiene conto infatti della scontistica media richiesta ai proprietari di casa dai potenziali acquirenti sul loro sito.
La differenza tra domanda e offerta viene rilevata mensilmente sulla base delle controproposte degli utenti del portale che, nella negoziazione del prezzo con i venditori, hanno risposto alla domanda: quanto pagheresti per questo immobile?
Risulta comunque chiaro che la differenza di prezzo tra quanto richiesto e quanto effettivamente ottenuto è estremamente variabile.
Sorge naturalmente la supposizione che alcune agenzie immobiliari, in fase di acquisizione dell’incarico di mediazione, per ottenerlo non evidenzino ai potenziali clienti il reale prezzo di mercato del loro appartamento e ne prospettino inizialmente uno più alto, in sintonia coi desideri del venditore.