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I prezzi delle case dei quartieri di Milano (giugno 2024)

Milano Vende Casa ha analizzato in dettaglio gli annunci di vendita di immobili residenziali milanesi pubblicati sui principali portali nel corso del mese di giugno 2024, zona per zona.

In 49 zone (sulle 144 in cui abbiamo suddiviso il comune di Milano) il numero di inserzioni è risultato insufficiente per arrivare ad una stima attendibile.

Qui di seguito i dati mediani delle rimanenti 95 zone per le quali i dati sono (relativamente) affidabili.

  • 10 zone di quartieri alti 7.975 – 10.588 euro/mq
  • 22 zone di quartieri medio-alti 6.129 – 7.865 euro/mq
  • 25 zone di quartieri medi 4.561 – 5.909 euro/mq
  • 27 zone di quartieri medio-bassi 3.407 – 4.500 euro/mq
  • 11 zone di quartieri bassi 2.560 – 3.277 euro/mq

Affidabili non vuol dire precisi.

Ogni casa ha proprie caratteristiche e la variabilità del prezzo al mq (all’interno della stessa zona) si aggira attorno al +/-9%.

Ricordiamo inoltre che si tratta di prezzi “richiesti” dai venditori e non di prezzi effettivi di “chiusura trattative” concordati con gli acquirenti.

A Milano il margine di trattabilità è normalmente compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Combinando “variabilità” e “trattabilità” i prezzi effettivi normali delle transazioni presentano un range compreso tra un minimo del -19% ed un massimo del +4%.

Facciamo un esempio usando i dati di questa rilevazione.

Se intendi acquistare nella zona Barona, dove il prezzo richiesto mediano è pari a 4.925 euro al mq, l’appartamento che ti interessa potrebbe costarti, al termine delle contrattazioni pre-vendita, da un minimo di 3.990 euro/mq (-19%) ad un massimo di 5.120 euro/mq (+4%).

Zona – Prezzi al mq

  1. Turati 10.588
  2. Duomo 10.148
  3. Moscova 9.720
  4. Carrobbio 9.046
  5. Piave – Tricolore 8.551
  6. Garibaldi – Corso Como 8.545
  7. Missori 8.500
  8. Vercelli – Wagner 8.038
  9. Indipendenza 7.988
  10. Paolo Sarpi 7.975
  11. Guastalla 7.865
  12. Morgagni 7.800
  13. Quadronno – Crocetta 7.716
  14. Corso Genova 7.669
  15. Sempione 7.617
  16. Ticinese 7.568
  17. Amendola – Buonarroti 7.545
  18. Porta Romana – Medaglie d’Oro 7.466
  19. Repubblica 7.466
  20. Porta Venezia 7.462
  21. Isola 7.333
  22. Bocconi 7.000
  23. Dezza 6.875
  24. Cadore 6.709
  25. Buenos Aires 6.704
  26. Solari 6.636
  27. Plebisciti – Susa 6.385
  28. Monte Rosa – Lotto 6.346
  29. Washington 6.341
  30. Centrale 6.276
  31. Corso San Gottardo 6.250
  32. Pezzotti – Meda 6.129
  33. Navigli – Darsena 5.909
  34. Cenisio 5.829
  35. Montenero 5.817
  36. Zara 5.786
  37. Famagosta 5.652
  38. Lodi – Brenta 5.646
  39. Cascina Merlata – Musocco 5.583
  40. Città Studi 5.578
  41. Maggiolina 5.544
  42. Casoretto 5.418
  43. Martini – Insubria 5.368
  44. Argonne – Corsica 5.363
  45. Gambara 5.077
  46. Ripamonti 5.003
  47. Pasteur 4.990
  48. Portello – Parco Vittoria 4.969
  49. Barona 4.925
  50. Monte stella 4.877
  51. Farini 4.825
  52. Rovereto 4.700
  53. Turro 4.687
  54. Tre Castelli – Faenza 4.652
  55. Lambrate 4.603
  56. Precotto 4.587
  57. Bande Nera 4.561
  58. Piazza Napoli 4.500
  59. Quartiere Feltre 4.499
  60. San Siro 4.479
  61. Cascina dei Pomi 4.375
  62. Giambellino 4.339
  63. Ghisolfa – Mac Mahon 4.334
  64. Vigentino – Fatima 4.333
  65. Cermenate – Abbiategrasso 4.326
  66. Bignami – Ponale 4.302
  67. Lorenteggio 4.277
  68. Parco Trotter 4.264
  69. Gorla 4.259
  70. Piazzale Siena 4.235
  71. Quintosole – Chiaravalle 4.171
  72. Affori 4.155
  73. Dergano 4.074
  74. Corvetto 4.048
  75. Udine 3.990
  76. Greco – Segnano 3.977
  77. Primaticcio 3.973
  78. Crescenzago 3.932
  79. Bovisa 3.770
  80. Certosa 3.538
  81. Niguarda 3.524
  82. Quartiere Forlanini 3.521
  83. Cimiano 3.466
  84. Quartiere Adriano 3.407
  85. Viale Ungheria – Mecenate 3.277
  86. Gratosoglio 3.125
  87. Prato Centenaro 3.073
  88. Trenno 3.043
  89. Santa Giulia 3.011
  90. Bisceglie 2.924
  91. Vialba 2.915
  92. Gallaratese 2.777
  93. San Carlo 2.753
  94. Quarto Cagnino 2.603
  95. Baggio 2.560

Il prezzo delle case a Milano sale a 5.165 euro/mq (giugno 2024)

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di giugno 2024.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) “richiesto” a Milano a giugno 2024 è stato di 5.165 euro/mq, in crescita del +1,6% rispetto al mese precedente (5.084 euro/mq)

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra 4.597 euro/mq e 4.907 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 144 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 10.588 euro/mq in zona Turati ed un minimo di 2.560 euro/mq in zona Baggio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili venduti a prezzi estremi, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

FAQ: Quanto mi costerà il Rogito?

Quando si decide di comprare casa e si fanno i calcoli di quanto verrà a costare, dopo avere calcolato la rata del mutuo e visto se si dispone di liquidità sufficiente per caparra e contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), nasce l’esigenza di capire quanto costerà il Rogito.

Ricordiamo che il rogito è l’atto ufficiale col quale il notaio rende formale ed ufficiale il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

È la parte acquirente che sceglie il notaio e paga tutti i costi dell’operazione.

Riassumiamo i costi del rogito:
1. Imposte
2. Costi amministrativi
3. Compenso del notaio

Imposte
1. Imposta catastale: 50 euro
2. Imposta ipotecaria: 50 euro
3. Imposta di Registro: 2% sul valore catastale (se acquisti come prima casa per calcolare il valore catastale basta che moltiplichi la rendita catastale X 115,5. Ad esempio se dalla visura catastale della casa che stai per comprare risulta una rendita catastale di 500 euro, il valore catastale è pari a 500 X 115,5 = 57.750 euro. Su tale cifra pagherai il 2%, cioè 1.155 euro di imposta di registro).

Costi amministrativi
4. Verifiche e controlli all’immobile e preparazione degli atti: da 300 a 500 euro (dipende dal notaio e dal tipo di pratica).

Compenso del notaio
5. Parcella del notaio per la compravendita (che può, a seconda dei casi, essere atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di compravendita:

Prezzo acquisto casa        Parcella notaio (iva inclusa)
     Euro                     Euro
  100.000                    1.220
  200.000                    1.708
  300.000                    1.830
  400.000                    2.196
  500.000                    2.318
  600.000                    2.440
  700.000                    2.562
  800.000                    2.684
  900.000                    2.806
1.000.000                    2.928

6. Parcella del notaio per il mutuo (solo se c’è).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di mutuo:

Importo del mutuo           Parcella notaio (iva inclusa)
   Euro                      Euro
 50.000                     1.098
100.000                     1.098
150.000                     1.464
200.000                     1.830
250.000                     2.074
300.000                     2.196
350.000                     2.318
400.000                     2.562
450.000                     2.806
500.000                     3.172

Con i dati che ti abbiamo fornito puoi calcolare con ragionevole approssimazione quanto ti costerà il rogito per l’acquisto della nuova casa in cui andrai a vivere.

Un paio di approfondimenti per finire:

Il 2% di imposta di registro è sul valore catastale, non sul prezzo di acquisto.

A Milano il prezzo di marcato è ormai 4 o 5 volte il valore catastale e quindi l’incidenza dell’imposta di registro sul costo totale di acquisto dell’immobile diventa quasi trascurabile, aggirandosi attorno al 0,40% – 0,50%.

Inoltre se stai cambiando casa (e cioè non è la tua prima casa che acquisti) dall’imposta di registro viene detratta l’imposta di registro che a suo tempo hai pagato per l’acquisto della casa che lasci: paghi solo la differenza.

Per un rogito ancora più sicuro: il deposito del prezzo dal notaio

Cos’è il deposito del prezzo dal notaio?
Per deposito del prezzo dal notaio s’intende la procedura che prevede che al rogito, su richiesta di almeno una delle parti, la somma pattuita venga depositata presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della compravendita immobiliare.

In base a tale procedura il notaio versa il denaro ricevuto dall’acquirente (con assegno circolare o bonifico) su un conto corrente dedicato, aperto a nome del notaio ma separato dal suo patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti.

Il notaio trattiene la somma fino al momento dell’avvenuta trascrizione della vendita all’UPI (Ufficio di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria), che è il luogo dove sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari.

Ricordiamo che la Conservatoria ha funzione probatoria, il che significa che gli atti e i documenti rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un dato immobile e se vi siano sullo stesso eventuali gravami.

Il notaio, dopo avere accertato che la vendita è stata regolarmente trascritta, procederà quindi a pagare il venditore.

Contemporaneamente il notaio darà le chiavi dell’immobile all’acquirente.

La procedura di deposito del prezzo scongiura il rischio che nel lasso di tempo intercorrente tra la data del rogito e la data della trascrizione del contratto nei registri immobiliari possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento della vendita.

Se ci sono problemi il notaio ferma tutto, la compravendita non ha luogo e l’acquirente torna in possesso di quanto ha versato al notaio.

Il deposito del prezzo dal notaio è quindi un utile meccanismo che garantisce la correttezza e la sicurezza del trasferimento di denaro dall’acquirente al venditore.

Possibili ulteriori utilizzi
1. Se l’immobile risulta gravato da un pignoramento o da un’ipoteca pregressa, si può prevedere nell’atto di compravendita che il prezzo venga pagato soltanto ad avvenuta loro cancellazione.

2. Se l’immobile è soggetto a prelazione legale, il prezzo viene pagato nel momento in cui viene meno la possibilità di esercitare tale prelazione.

3. Se l’immobile non è agibile, il pagamento del prezzo si verifica solamente ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso.

4. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, il prezzo è da pagare solo una volta che la casa sia stata consegnata all’acquirente libera da persone e da cose.

Per chi sia interessato ad approfondire, la fonte normativa della procedura è la Legge 124/2017 “per il mercato e la concorrenza”.

Cambiare Casa a Milano: Vendere Prima o Dopo?

Una decisione cruciale
Quando si tratta di cambiare casa una delle domande più comuni che affliggono i proprietari è se sia meglio vendere prima la propria abitazione o prima acquistare quella nuova.

Questa decisione può avere un impatto significativo sulla situazione finanziaria e sulla tranquillità mentale di una famiglia.

Un timore comprensibile
Molti sono spaventati dall’idea di lasciare la vecchia casa, su cui hanno tanto investito, anche emotivamente, senza sapere dove andranno.
Quindi optano per la tranquillità mentale di avere già acquistato una nuova casa (o di avere almeno firmato il Contratto Preliminare, in attesa del Rogito) prima di vendere quella attuale.

Vendere prima: un vantaggio strategico
Milano Vende Casa consiglia invece di vendere la propria casa prima di acquistarne una nuova. Questo approccio offre due vantaggi:
1. Liquidità Immediata: Vendendo prima, si avrà a disposizione una somma di denaro liquida che può essere utilizzata come caparra o per coprire le spese di acquisto della nuova proprietà.
2. Maggiore Flessibilità: Senza l’obbligo di vendere entro una certa data, si avrà più tempo per cercare la casa giusta e negoziare il prezzo migliore.

Pianificare con attenzione
Per vendere prima di acquistare è fondamentale pianificare con attenzione la data del rogito di vendita, in modo da avere abbastanza tempo per trovare una nuova casa senza dover affrontare periodi di transizione o affitti temporanei.
Fissare una data di rogito di vendita sufficientemente lontana nel futuro (nove/dieci mesi) può dare il tempo necessario per trovare la nuova casa senza stress eccessivo.
In questo è molto importante il lavoro dell’agente immobiliare, che seleziona il target di acquirente giusto: quello che non ha fretta di rogitare.

Un mercato dinamico e competitivo
I numeri aiutano ad orientare la scelta tra le due alternative.
Milano è una città vivace e in costante evoluzione, con un mercato immobiliare altamente dinamico.

Nel 2023 sono state concluse a Milano 24.832 compravendite immobiliari.
Nessuna che ti sarebbe andata bene se avessi cercato casa l’anno scorso?

In un mercato grande come quello di Milano, con la moltitudine di case che ha da offrire, di fatto è altamente improbabile di ritrovarsi senza la casa giusta da comprare.
E ricorda che un esperto mediatore immobiliare ti può aiutare anche in fase di acquisto.

[Leggi un successivo articolo di approfondimento FAQ: Cambiare casa a Milano, quando conviene prima comprare e poi vendere]