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I prezzi delle case dei quartieri di Milano (gennaio 2025)

Milano Vende Casa ha analizzato in dettaglio gli annunci di vendita di immobili residenziali milanesi pubblicati sui principali portali nel corso del mese di gennaio 2025, zona per zona.

In 20 zone (sulle 144 in cui abbiamo suddiviso il comune di Milano) il numero di inserzioni è risultato insufficiente per arrivare ad una stima attendibile.

Qui di seguito i dati mediani delle rimanenti 124 zone per le quali i dati sono (relativamente) affidabili.

  • 13 zone di quartieri alti 8.393 – 11.290 euro/mq
  • 31 zone di quartieri medio-alti 5.999 – 7.895 euro/mq
  • 39 zone di quartieri medi 4.202 – 5.650 euro/mq
  • 32 zone di quartieri medio-bassi 3.019 – 4.156 euro/mq
  • 9 zone di quartieri bassi 2.161 – 2.975 euro/mq

Affidabili non vuol dire precisi.

Ogni casa ha proprie caratteristiche e la variabilità del prezzo al mq (all’interno della stessa zona) si aggira attorno al +/-11%.

Ricordiamo inoltre che si tratta di prezzi “richiesti” dai venditori e non di prezzi effettivi di “chiusura trattative” concordati con gli acquirenti.

A Milano il margine di trattabilità è normalmente compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Combinando “variabilità” e “trattabilità” i prezzi effettivi normali delle transazioni presentano un range compreso tra un minimo del -21% ed un massimo del +5%.

Facciamo un esempio usando i dati di questa rilevazione.

Se intendi acquistare nella zona Molise – Cuoco, dove il prezzo richiesto mediano è pari a 4.212 euro al mq, l’appartamento che ti interessa potrebbe costarti, al termine delle contrattazioni pre-vendita, da un minimo di 3.330 euro/mq (-21%) ad un massimo di 4.420 euro/mq (+5%).

Zona – Prezzi al mq

  1. Vincenzo Monti 11.290
  2. Turati 10.689
  3. Lanza 10.689
  4. Duomo 10.483
  5. Palestro 10.204
  6. Moscova 9.882
  7. Pagano 9.662
  8. Missori 9.166
  9. Arco della Pace 9.045
  10. Carrobbio 8.831
  11. Garibaldi – Corso Como 8.700
  12. Guastalla 8.490
  13. Porta Nuova 8.393
  14. Piave – Tricolore 7.895
  15. Vercelli – Wagner 7.764
  16. Frua 7.736
  17. Amendola – Buonarroti 7.732
  18. Quadronno – Crocetta 7.716
  19. Corso Genova 7.606
  20. Repubblica 7.581
  21. Ticinese 7.568
  22. Isola 7.478
  23. Morgagni 7.476
  24. Paolo Sarpi 7.475
  25. Indipendenza 7.412
  26. Porta Venezia 7.403
  27. Cadore 7.142
  28. Bocconi 7.045
  29. Arena 7.000
  30. Porta Romana – Medaglie d’Oro 7.000
  31. Sempione 6.882
  32. Dezza 6.839
  33. Washington 6.687
  34. Buenos Aires 6.666
  35. Solari 6.632
  36. Montenero 6.545
  37. Monte Rosa – Lotto 6.373
  38. Corso San Gottardo 6.250
  39. Navigli – Darsena 6.212
  40. Centrale 6.203
  41. Plebisciti – Susa 6.178
  42. De Angeli 6.103
  43. Porta Vittoria 6.075
  44. Cenisio 5.999
  45. Tripoli – Soderini 5.650
  46. Zara 5.647
  47. Città Studi 5.583
  48. Maggiolina 5.553
  49. Portello – Parco Vittoria 5.550
  50. Pezzotti – Meda 5.510
  51. Argonne – Corsica 5.500
  52. Lodi – Brenta 5.371
  53. Martini – Insubria 5.365
  54. Pasteur 5.225
  55. Ripamonti 5.222
  56. Famagosta 5.123
  57. Bande Nera 5.108
  58. Gambara 5.056
  59. Casoretto 5.030
  60. Rovereto 5.000
  61. Monte stella 4.877
  62. Farini 4.825
  63. Istria 4.787
  64. Piazza Napoli 4.732
  65. Barona 4.679
  66. Inganni 4.653
  67. Giambellino 4.533
  68. Udine 4.454
  69. San Siro 4.441
  70. Cascina Merlata – Musocco 4.440
  71. Bologna – Sulmona 4.400
  72. Quartiere Feltre 4.397
  73. Ghisolfa – Mac Mahon 4.387
  74. Rubattino 4.362
  75. Lambrate 4.356
  76. Piazzale Siena 4.316
  77. Vigentino – Fatima 4.277
  78. Tre Castelli – Faenza 4.237
  79. Lorenteggio 4.237
  80. Precotto 4.236
  81. Turro 4.232
  82. Molise – Cuoco 4.212
  83. Bicocca 4.202
  84. Gorla 4.156
  85. Cascina dei Pomi 4.154
  86. Dergano 4.136
  87. Primaticcio 4.047
  88. Bovisa 4.000
  89. Parco Trotter 3.971
  90. Cantalupa – San Paolo 3.907
  91. Corvetto 3.898
  92. Affori 3.873
  93. Greco – Segnano 3.872
  94. Crescenzago 3.853
  95. Cermenate – Abbiategrasso 3.800
  96. Chiesa Rossa 3.795
  97. Certosa 3.771
  98. Niguarda 3.700
  99. Cimiano 3.695
  100. Ca’ Granda 3.682
  101. Prato Centenaro 3.544
  102. Bignami – Ponale 3.544
  103. San Carlo 3.541
  104. Bovisasca 3.440
  105. Quartiere Forlanini 3.362
  106. Quartiere Adriano 3.360
  107. Viale Ungheria – Mecenate 3.345
  108. Bruzzano 3.266
  109. Trenno 3.258
  110. Ponte Nuovo 3.231
  111. Gallaratese 3.194
  112. Muggiano 3.170
  113. Santa Giulia 3.113
  114. Bisceglie 3.026
  115. Quintosole – Chiaravalle 3.019
  116. Comasina 2.975
  117. Gratosoglio 2.880
  118. Quarto Cagnino 2.714
  119. Vialba 2.700
  120. Ponte Lambro 2.588
  121. Quarto Oggiaro 2.567
  122. Baggio 2.553
  123. Quinto Romano 2.500
  124. Roserio 2.161

Il prezzo delle case a Milano sale a 5.211 euro/mq (gennaio 2025)

Milano Vende Casa ha analizzato gli annunci immobiliari di vendita di appartamenti liberi (non nuovi) apparsi nel corso del mese di gennaio 2025.

Il prezzo mediano (al metro quadrato) “richiesto” a Milano a gennaio 2025 è stato di 5.211 euro/mq, in crescita del +3,4% rispetto al mese precedente (5.039 euro/mq)

Da tale prezzo va normalmente sottratto un margine di trattabilità, che stimiamo compreso tra -5% e -11%, a seconda delle diverse situazioni relative agli immobili, ai venditori e agli acquirenti.

Il prezzo effettivo mediano si riduce quindi ad un valore compreso tra 4.638 euro/mq e 4.950 euro/mq.

La nostra stima relativa alle 144 zone in cui abbiamo suddiviso la città (e per le quali il numero di transazioni è sufficiente per estrapolare una stima affidabile) vede un prezzo richiesto al mq compreso tra un massimo di 11.290 euro/mq in zona Vincenzo Monti ed un minimo di 2.161 euro/mq in zona Roserio.

N.B. Utilizziamo come parametro di stima la mediana dei prezzi (invece che la media dei prezzi) perché non risente dell’effetto distorsivo costituito dagli immobili venduti a prezzi estremi, non rappresentativi della normale situazione di mercato.

Per calcolarla si mettono in ordine i prezzi, dal più basso al più alto: la mediana è il valore che si colloca esattamente a metà.

Brevissima Guida alla Proposta di Acquisto

La proposta di acquisto è un accordo formale con cui un soggetto manifesta l’intenzione di acquistare un immobile a un determinato prezzo e alle modalità stabilite nell’offerta stessa.

Di solito, la proposta viene redatta utilizzando un modello precompilato, al quale l’acquirente dovrà allegare una somma di denaro come caparra confirmatoria.

Questa somma rimarrà bloccata fino all’eventuale accettazione della proposta.

La proposta stabilisce anche un termine massimo di validità, ossia la data entro cui deve essere accettata dal venditore.

Durante questo periodo, il venditore ha la facoltà di valutare altre offerte, senza obbligo di accettare quella ricevuta.

(Ma non stiamo parlando di un’asta al rialzo, quindi non è il caso di fare il “grande gioco” e aspettare l’offerta più alta!)

Accettazione

Se il venditore decide di accettare la proposta, basta che comunichi l’accettazione all’agente immobiliare (se presente) o direttamente all’acquirente, qualora non ci sia l’intervento di un’agenzia.

L’accettazione diventa vincolante nel momento in cui l’acquirente riceve formalmente la comunicazione.

A partire da questo momento, la proposta si trasforma in un contratto preliminare, e entrambe le parti sono legalmente obbligate a rispettare gli accordi.

(Nel caso, ricordate: un “ok” non è più un “forse”, ma un “impegno!”)

È importante sottolineare che una volta accettata la proposta, il venditore non può più modificare le condizioni senza dar vita a una nuova trattativa con l’acquirente.

(Quindi, se non siete convinti delle condizioni, meglio pensarci bene prima di dire “sì”!)

Nel caso in cui il venditore, dopo aver accettato, decida di non procedere con la vendita, egli sarà tenuto a risarcire l’acquirente, versando una somma pari al doppio della caparra versata.

Se, invece, l’acquirente non dovesse procedere con l’acquisto, il venditore avrà il diritto di trattenere la caparra.

Tali disposizioni sono essenziali per tutelare entrambe le parti e garantire la serietà della trattativa.

(Ricordate, non è un gioco di “fuggi e corri”, ma un accordo che vale!)

Inoltre, è fondamentale che l’accettazione avvenga senza modifiche rispetto alla proposta iniziale.

Se il venditore desidera cambiare le condizioni, queste modifiche daranno vita a una nuova proposta, che dovrà essere nuovamente accettata dall’acquirente.

(E non aspettatevi che l’acquirente apprezzi un “cambio all’ultimo minuto”, tipo un’offerta a sorpresa!)

Precauzioni

Sebbene la legge non obblighi a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, farlo rappresenta una protezione aggiuntiva, che previene eventuali rischi legati a situazioni impreviste, come il sorgere di nuovi crediti sull’immobile.

(Perché un’immobile senza sorprese è sempre meglio di una “sorpresa spiacevole” in futuro!)

Inoltre, sebbene la legge non imponga l’assistenza notarile per il preliminare, che è costosa, è comunque consigliato avvalersi di un professionista esperto per garantire che il contratto rispetti tutte le normative vigenti e tuteli adeguatamente le parti coinvolte.

Un esperto può anche verificare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche e catastali, riducendo così il rischio di problematiche legali in futuro.

(Sì, certo, può sembrare costoso, ma evitare guai legali costa molto di più!)

L’accettazione della proposta di acquisto è un passaggio delicato e vincolante.

Una volta che entrambe le parti si sono accordate, l’immobile non potrà più essere venduto ad altri acquirenti, né il venditore potrà ritirarsi senza dover affrontare possibili conseguenze economiche.

Pertanto, è fondamentale che il venditore valuti attentamente ogni proposta e si avvalga, se è disponibile a sostenerne il costo, di un professionista per garantirsi che il processo di compravendita si svolga in modo sicuro e senza imprevisti.

(Anche perché, alla fine, se il venditore non è sicuro di voler vendere, meglio non farsi coinvolgere in una “proposta di matrimonio” affrettata!)

Ricordiamo però che anche nel caso in cui l’agente immobiliare dichiari di accontentarsi di ricevere le provvigioni dall’acquirente e nulla dal venditore, in realtà tale cifra, indirettamente, riduce l’incasso effettivo dalla vendita che va in tasca al venditore.

(Nessun “trucco” nascosto, ma un po’ di sana trasparenza fa sempre bene!)

 

Il rent to buy e l’affitto con riscatto NON sono la stessa cosa

Il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due modalità di compravendita immobiliare che, sebbene frequentemente confuse, presentano differenze sostanziali sia a livello contrattuale che funzionale.

Queste differenze possono essere analizzate in vari aspetti chiave.

Struttura Contrattuale
Affitto con Riscatto: Questa formula si compone di un contratto di locazione e di un contratto di opzione d’acquisto.

In questo contesto, il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile a un prezzo bloccato per un periodo stabilito.

Se il diritto d’acquisto viene esercitato, i canoni versati possono essere considerati come acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Rent to Buy: Questa modalità include un preliminare di compravendita associato a un contratto di locazione.

In questo caso, una parte del canone versato è destinata alla locazione, mentre una parte funge da acconto sul prezzo di acquisto.

Rivalutazione delle Somme
Affitto con Riscatto: I canoni di locazione, se il diritto d’acquisto viene esercitato, vengono convertiti in acconto e sottratti dal prezzo finale dell’immobile.

Rent to Buy: Non prevede rivalutazioni delle somme versate, assicurando così una situazione fiscale più trasparente per le parti coinvolte.

Obbligo di Trascrizione
Nel caso del rent to buy, è previsto un obbligo di trascrizione del contratto nei registri immobiliari per tutta la durata dell’accordo, che può estendersi fino a 10 anni.

Questo aspetto non è tipico dell’affitto con riscatto e conferisce al rent to buy una maggiore formalizzazione dal punto di vista legale.

Aspetti Fiscali e Garanzie
Un’altra differenza significativa riguarda gli aspetti fiscali e le garanzie per le parti coinvolte.

Nel rent to buy, l’impegno all’acquisto da parte del conduttore è più chiaro e formalizzato, permettendo al venditore di percepire una caparra iniziale.

Al contrario, nel caso dell’affitto con riscatto, non è prevista la percezione di alcuna somma a titolo di caparra, il che potrebbe comportare rischi maggiori per il venditore in termini di garanzie legali.

Considerazioni Finali
In sintesi, mentre l’affitto con riscatto segue una struttura contrattuale più tradizionale e può essere considerato un metodo per rateizzare il costo dell’immobile, il rent to buy si presenta come una soluzione più flessibile e formalizzata.

Quest’ultima offre maggiori tutele per l’acquirente/conduttore, consentendo la possibilità di proseguire il rapporto locatizio o cedere la propria posizione a terzi nel caso in cui non si riesca a completare l’acquisto.

Inoltre, il rent to buy può facilitare l’accesso al finanziamento bancario per l’acquirente, rendendo questa opzione particolarmente vantaggiosa in contesti economici complessi.

 

Rent to Buy: Un contratto immobiliare flessibile per acquisto e locazione

Il rent to buy è un contratto immobiliare che consente a un conduttore di occupare un immobile con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento.

Introdotto dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014), questo strumento si articola in due fasi: la prima riguarda l’uso immediato dell’immobile, mentre la seconda, opzionale, prevede il trasferimento della proprietà.

Il conduttore paga un canone composto da due parti: una per l’uso e una parte che sarà dedotta dal prezzo finale di acquisto, se decide di procedere.

Struttura del Contratto
Il contratto di rent to buy deve specificare chiaramente le due componenti del canone.

La prima è la remunerazione per l’uso, simile a un affitto tradizionale, mentre la seconda è la quota che sarà accantonata per il futuro acquisto.

Questo modello contrattuale permette una certa flessibilità, poiché il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.

Tipologia di Immobili
Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile, inclusi edifici residenziali, commerciali e terreni.

Questa versatilità lo rende uno strumento utile per diverse categorie di acquirenti e venditori.

Importanza della Trascrizione
La trascrizione del contratto presso i registri immobiliari è fondamentale per garantire i diritti delle parti.

Essa produce effetti giuridici significativi: diventa opponibile a terzi e garantisce al conduttore che l’immobile sarà libero da eventuali pregiudizi emersi dopo la trascrizione.

Obblighi del Conduttore
Il conduttore ha diversi obblighi, tra cui:
• Redigere un inventario dettagliato dell’immobile.
• Fornire garanzie adeguate.
• Pagare regolarmente il canone.
• Sostenere le spese ordinarie e straordinarie relative all’immobile.

Obblighi del Concedente
Il concedente deve:
• Consegnare l’immobile al conduttore.
• Cedere l’immobile se il conduttore decide di acquistarlo.
• Sostenere le spese per le riparazioni straordinarie.

Conseguenze dell’Inadempimento
In caso di inadempimento da parte del conduttore, il concedente ha diverse opzioni legali:
1. Avviare una procedura di esecuzione forzata per recuperare quanto dovuto.
2. Richiedere l’adempimento specifico degli obblighi contrattuali.
3. Chiedere la risoluzione del contratto se l’inadempimento è significativo.

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto alla scadenza del contratto, il concedente ha diritto alla riconsegna immediata dell’immobile e può trattenere i canoni versati fino a quel momento.

Aspetti Fiscali
Le imposte legate al possesso dell’immobile sono generalmente a carico del proprietario durante il periodo d’uso.

Tuttavia, alcune tasse come la TARI (tassa sui rifiuti) sono a carico del conduttore.

È importante che le parti concordino chiaramente le responsabilità fiscali nel contratto.

Vantaggi
1. Accesso facilitato alla proprietà: Consente a chi non ha subito accesso al capitale necessario di diventare proprietario gradualmente.
2. Flessibilità: Permette ai venditori di attrarre più potenziali acquirenti grazie alla possibilità di pagamento dilazionato.
3. Protezione legale: La trascrizione offre una protezione significativa al conduttore contro eventuali pregiudizievoli.

Criticità
1. Rischio per il concedente: L’incertezza riguardo all’effettivo trasferimento della proprietà può rappresentare un rischio.
2. Possibili conflitti: La gestione delle componenti del canone può portare a controversie tra le parti.
3. Obbligo di restituzione: Se il conduttore decide di non acquistare, c’è sempre la possibilità che possa perdere gran parte dei canoni versati.

Conclusioni
Il rent to buy rappresenta un’opzione interessante nel panorama immobiliare italiano, capace di rispondere alle esigenze di acquirenti e venditori in un contesto economico complesso.

La sua flessibilità e la possibilità di accumulare capitale rendono questo strumento attraente, ma è essenziale che entrambe le parti comprendano appieno i rischi e le opportunità legate a questo tipo di contratto.

Una pianificazione attenta e una redazione chiara del contratto possono contribuire a mitigare le criticità e massimizzare i benefici derivanti da questa forma innovativa di compravendita immobiliare.

La crescente popolarità del rent to buy potrebbe segnare un cambiamento significativo nel modo in cui gli italiani accedono alla proprietà immobiliare, rendendo in taluni casi più accessibile l’acquisto della casa.