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Sconto medio di vendita di un appartamento

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, lo sconto medio, rispetto al prezzo richiesto, è stato nel primo semestre 2023 pari al -8,1%, in aumento rispetto allo stesso periodo del 2022.

Tecnocasa non specifica la situazione di Milano, ma dettaglia lo sconto per tipologie edilizie:

  • Abitazioni nuove -4,7%
  • Soluzioni signorili -6,7%
  • Abitazioni ristrutturate -6,8%
  • Trilocali -7,2%
  • Quadrilocali -7,3%
  • Ultimo piano -7,4%
  • Abitazioni usate -8,2%
  • Bilocali -8,4%
  • Piano terra -8,4%
  • Cinque locali e oltre -8,7%
  • Soluzioni indipendenti e semindipendenti -9,1%
  • Vendita per necessità -9,4%
  • Soluzioni economiche -10,3%
  • Monolocali -10,6%
  • Immobili per investimento -11,0%

Ribasso medio -8,1%

FAQ: Che documenti devo avere per vendere la casa?

E’ obbligatorio consegnare al notaio, che redige l’atto di compravendita, questi documenti:

1. La visura catastale, che fornisce i dati catastali dell’appartamento e relative pertinenze (cantina, solaio, box) e identifica i proprietari.

2. Le planimetrie depositate al catasto.

3. La visura ipotecaria, che registra la presenza di ipoteche sull’immobile.

4. L’atto di provenienza, atto notarile (di compravendita, donazione o successione) che riporta i nomi dei proprietari.

5. L’attestato di prestazione energetica (APE).

6. Il certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dal comune alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

7. Il titolo edificatorio abilitativo, cioè le pratiche amministrative svolte per l’esecuzione di lavori sull’immobile (solo se hai apportato modifiche)

8. La dichiarazione da parte del venditore che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Quest’ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

9. Il regolamento di condominio e la  dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio.

10. Il contratto di locazione, se l’immobile che si vende è dato in affitto.

11. Il contratto di mutuo, se c’è.

La normativa impedisce la compravendita di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali, quali ad esempio immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate.

FAQ: Non si paga mai l’IVA quando si acquista un immobile?

Dipende da chi ti sta vendendo l’immobile.

1. Da Privato

Se chi vende la casa è un privato, allora sì, paghi l’imposta di registro e non paghi l’IVA.

L’imposta di registro è del 9% (se si tratta di prima casa hai un’aliquota ridotta al 2%), ma l’imposta non può mai essere inferiore a 1.000 euro.

L’imposta di registro non viene calcolata sul prezzo di acquisto, ma in base al valore della rendita catastale, secondo la seguente formula:

  • Rendita catastale (non rivalutata) x 115,5 volte, se prima casa.
  • Rendita catastale (non rivalutata) x 126 volte, se non prima casa.

Tale calcolo dà normalmente un valore inferiore al prezzo di mercato e quindi l’incidenza effettiva dell’imposta di registro (rispetto al prezzo concordato) è normalmente inferiore al 9% o 2% teorico.

Oltre all’imposta di registro paghi anche l’imposta catastale di 50 euro e l’imposta ipotecaria, sempre di 50 euro.

2. Da Impresa

Se invece compri la casa da un’impresa (entro i 5 anni successivi alla costruzione o ristrutturazione, cioè quasi sempre), allora paghi l’IVA.

  • Se si tratta di prima casa (non di lusso) si applica l’aliquota IVA del 4%
  • Se non è prima casa (non di lusso), si applica l’aliquota IVA del 10%.
  • In caso di abitazione di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), si applica l’aliquota IVA del 22%.
L’IVA viene calcolata sul prezzo di acquisto.

Devi poi aggiungere lo stesso l’imposta di registro, ma fissata a 200 euro.

Per finire c’è ancora l’imposta catastale di 200 euro e l’imposta ipotecaria, sempre di 200 euro.

Le compravendite immobiliari a Milano calano del -13,2% rispetto a 12 mesi fa

L’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), curato dall’Agenzia delle Entrate, ha pubblicato il 7 marzo 2024 la sua analisi periodica del mercato residenziale italiano, aggiornata al quarto trimestre 2023.

Le compravendite di abitazioni a Milano sono state nel 4° trimestre 2023 pari a 7.020 unità abitative.

Vista la stagionalità delle vendite immobiliari il dato significativo da prendere in considerazione è la media trimestrale destagionalizzata del periodo 1°- 4° trimestre 2023, pari a 6.208 compravendite.

Nei 4 trimestri immediatamente precedenti (4° trimestre 2022 – 3° trimestre 2023) il dato destagionalizzato è stato di 6.249 transazioni.

Nei 4 trimestri di esattamente un anno prima (1°- 4° trimestre 2022) le transazioni destagionalizzate risultavano pari a 7.150 unità.

Il trend delle compravendite risulta pertanto in discesa sia rispetto al trimestre precedente (-0,7%) sia, soprattutto, rispetto alla situazione di un anno fa (-13,2%).

Compravendite immobiliari residenziali città di Milano 2003 - 2023 Compravendite immobiliari residenziali città di Milano 2003 – 2023

Tempo di vendita medio di un appartamento

La Banca d’Italia il 4 marzo 2024 ha pubblicato la sua ricerca periodica Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia all’interno della quale si vede che il tempo medio di vendita di un appartamento in Italia nel 4° trimestre 2023 è stato di 6,0 mesi.

La nostra stima è che nel 1° trimestre 2024 si aggiri sui 5,6 mesi.

E a Milano?

Secondo i dati riportati dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, il tempo medio nel 2023 è stato di soli 56 giorni, in leggero aumento rispetto ai 52 giorni del 2022 ma in diminuzione rispetto ai 62 giorni del 2021.