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Normativa legale

È meglio la caparra confirmatoria o la caparra penitenziale?

In ogni preliminare di compravendita immobiliare  (comunemente chiamato compromesso) è inserita la clausola contrattuale chiamata caparra confirmatoria.

Cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria rappresenta un anticipo di denaro versato dall’acquirente per l’acquisto di un bene (in questo caso una casa) che:

  • può essere trattenuto dal venditore in caso di inadempimento dell’acquirente (che ad esempio non si presenta al Rogito)
  • o restituita del doppio dal venditore all’acquirente se è il venditore che non rispetta i patti (e ha deciso che non vuole più vendere l’appartamento).

Lo scopo è quello di invogliare le parti ad impegnarsi seriamente alla conclusione dell’affare, pena la perdita di una significativa cifra di denaro, normalmente costituita da alcune decine di migliaia di euro.

La norma legale

La norma è stabilita dall’articolo 1385 del Codice Civile, che citiamo per completezza:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro [o una quantità di altre cose fungibili], la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita [o imputata alla prestazione dovuta].

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;

se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Come funziona la caparra confirmatoria

In pratica se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore trattiene semplicemente la caparra e tutto finisce li.

Più complicato il caso in cui sia il venditore ad essere inadempiente.

Se questo restituisce spontaneamente il doppio della caparra ricevuta, il problema è risolto in maniera, (quasi) soddisfacente per l’acquirente.

Che dovrà naturalmente trovare un’altra casa da comprare, ma almeno non ha perso anche soldi (oltre che tempo) nella mancata transazione.

Se il venditore è restio ad adempiere, l’acquirente ricorrerà sicuramente in giudizio e dovrà attendere un po’ per ricevere indietro i soldi anticipati.

Esecuzione o risarcimento

Ma non finisce qui.

Se torniamo all’ultima riga dell’articolo del Codice, vediamo che si parla di (1) domandare l’esecuzione e (2) risarcire il danno.

In sostanza la parte adempiente può anche chiedere al giudice di imporre all’inadempiente una delle due opzioni: o l’esecuzione o il danno.

Deve scegliere quello che vuole, non può averle entrambe.

Per l’acquirente chiedere l’esecuzione (al giudice) significa imporre al venditore di concludere la compravendita come stabilito dal contratto preliminare, che è vincolante, anche se ha cambiato idea.

Per il venditore significa imporre all’acquirente di comprare l’immobile come promesso.

Le due situazioni non sono però nella realtà simmetriche.

L’acquirente che chiede l’adempimento sa che il venditore ha la proprietà del bene e quindi, attraverso l’azione giudiziaria, impone al venditore di ricevere il saldo ancora dovuto per l’acquisto e di firmare la compravendita presso il notaio.

La proprietà immobiliare non scappa e il venditore è in pratica impossibilitato a disfarsene durante l’azione giudiziaria.

Nel caso sia invece il venditore che voglia costringere l’acquirente a chiudere la transazione, il venditore si trova in una situazione molto meno favorevole in quanto fino alla fine dell’azione giudiziaria l’acquirente ha la libera disponibilità del proprio denaro e può fare risultare in vari modi di non disporne più per concludere l’acquisto.

Ad esempio se era previsto che acquistasse con l’ausilio di un mutuo ipotecario bancario, basta che non proceda con le partiche bancarie per ottenerlo

La seconda alternativa, quella di richiedere il risarcimento del danno è più equilibrata, ma non meno problematica.

Quando si parla di danno si deve dimostrare in maniera dettagliata al giudice l’effettivo danno emergente subito e il nesso causale tra danno e comportamento della parte inadempiente.

Ricordiamo poi che per procedere ad ogni azione giudiziaria le spese legali da anticipare possono essere rilevanti e non sempre vengono integralmente rimborsate dalla parte soccombente con decreto del giudice.

La caparra penitenziale come alternativa alla caparra confirmatoria

Il generale utilizzo della caparra confirmatoria nella stesura dei compromessi immobiliari è pienamente giustificato dall’esigenza di rinforzare la motivazione delle parti alla conclusione della compravendita.

Lo stesso risultato è però conseguibile anche con un’altra norma giuridica.

L’articolo 1386 del Codice Civile  recita:

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Come funziona la caparra penitenziaria

Ad una prima occhiata non si capisce dove stia la differenza con quanto previsto dal precedente articolo del Codice, relativo alla caparra confirmatoria: la tieni o la paghi il doppio.

Quello che è rilevante è ciò che non c’è.

Non è prevista la possibilità, per la parte adempiente, di domandare l’esecuzione, né di chiedere il rimborso di eventuali danni.

Questa mancata previsione ha un duplice risultato:

  1. Da una parte ciò riduce la tutela giuridica per la parte adempiente: un risultato non particolarmente favorevole.
  2. D’altra parte l’esistenza della caparra confirmatoria rende ancora più incerta la situazione tra le parti quando dovessero emergere difficoltà, anche potenziali, relative alla conclusione della compravendita.
Sviluppo futuro della caparra penitenziale

Attualmente la stragrande maggioranza dei contratti preliminari prevede la caparra confirmatoria.

La caparra penitenziaria, benché minoritaria, sta poco alla volta aumentando la propria presenza nei contratti per due specifici motivi:

  1. L’azione giudiziaria in Italia è lenta e intraprenderla per ottenere un risarcimento del danno comporta costi immediati certi a fronte di risultati positivi aleatori.
  2. La possibilità di chiedere l’esecuzione giudiziale della compravendita è potenzialmente più utile all’acquirente che al venditore. Il venditore accorto ha modo di indurre l’agente immobiliare, a cui ha affidato il mandato di vendita, ad inserire la clausola penitenziale in alternativa a quella confirmatoria
Conclusioni

Se state vendendo casa e vi state interfacciando con le agenzie immobiliari che vi chiedono il mandato di vendita, questo è il momento di prendere in considerazione l’alternativa costituita dalla caparra penitenziale e cercare di convincere l’agenzia a modificare i propri moduli prestampati per venire incontro alle vostre preferenze.

In particolar modo se avete un sacro timore delle beghe giudiziarie e scarsa fiducia nei confronti di giudici e avvocati.

Vista la feroce concorrenza tra agenzie, potreste riuscirci.


FAQ: Quanto mi costerà il Rogito?

Quando si decide di comprare casa e si fanno i calcoli di quanto verrà a costare, dopo avere calcolato la rata del mutuo e visto se si dispone di liquidità sufficiente per caparra e contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), nasce l’esigenza di capire quanto costerà il Rogito.

Ricordiamo che il rogito è l’atto ufficiale col quale il notaio rende formale ed ufficiale il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

È la parte acquirente che sceglie il notaio e paga tutti i costi dell’operazione.

Riassumiamo i costi del rogito:
1. Imposte
2. Costi amministrativi
3. Compenso del notaio

Imposte
1. Imposta catastale: 50 euro
2. Imposta ipotecaria: 50 euro
3. Imposta di Registro: 2% sul valore catastale (se acquisti come prima casa per calcolare il valore catastale basta che moltiplichi la rendita catastale X 115,5. Ad esempio se dalla visura catastale della casa che stai per comprare risulta una rendita catastale di 500 euro, il valore catastale è pari a 500 X 115,5 = 57.750 euro. Su tale cifra pagherai il 2%, cioè 1.155 euro di imposta di registro).

Costi amministrativi
4. Verifiche e controlli all’immobile e preparazione degli atti: da 300 a 500 euro (dipende dal notaio e dal tipo di pratica).

Compenso del notaio
5. Parcella del notaio per la compravendita (che può, a seconda dei casi, essere atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di compravendita:

Prezzo acquisto casa        Parcella notaio (iva inclusa)
     Euro                     Euro
  100.000                    1.220
  200.000                    1.708
  300.000                    1.830
  400.000                    2.196
  500.000                    2.318
  600.000                    2.440
  700.000                    2.562
  800.000                    2.684
  900.000                    2.806
1.000.000                    2.928

6. Parcella del notaio per il mutuo (solo se c’è).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di mutuo:

Importo del mutuo           Parcella notaio (iva inclusa)
   Euro                      Euro
 50.000                     1.098
100.000                     1.098
150.000                     1.464
200.000                     1.830
250.000                     2.074
300.000                     2.196
350.000                     2.318
400.000                     2.562
450.000                     2.806
500.000                     3.172

Con i dati che ti abbiamo fornito puoi calcolare con ragionevole approssimazione quanto ti costerà il rogito per l’acquisto della nuova casa in cui andrai a vivere.

Un paio di approfondimenti per finire:

Il 2% di imposta di registro è sul valore catastale, non sul prezzo di acquisto.

A Milano il prezzo di marcato è ormai 4 o 5 volte il valore catastale e quindi l’incidenza dell’imposta di registro sul costo totale di acquisto dell’immobile diventa quasi trascurabile, aggirandosi attorno al 0,40% – 0,50%.

Inoltre se stai cambiando casa (e cioè non è la tua prima casa che acquisti) dall’imposta di registro viene detratta l’imposta di registro che a suo tempo hai pagato per l’acquisto della casa che lasci: paghi solo la differenza.


Per un rogito ancora più sicuro: il deposito del prezzo dal notaio

Cos’è il deposito del prezzo dal notaio?
Per deposito del prezzo dal notaio s’intende la procedura che prevede che al rogito, su richiesta di almeno una delle parti, la somma pattuita venga depositata presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della compravendita immobiliare.

In base a tale procedura il notaio versa il denaro ricevuto dall’acquirente (con assegno circolare o bonifico) su un conto corrente dedicato, aperto a nome del notaio ma separato dal suo patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti.

Il notaio trattiene la somma fino al momento dell’avvenuta trascrizione della vendita all’UPI (Ufficio di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria), che è il luogo dove sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari.

Ricordiamo che la Conservatoria ha funzione probatoria, il che significa che gli atti e i documenti rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un dato immobile e se vi siano sullo stesso eventuali gravami.

Il notaio, dopo avere accertato che la vendita è stata regolarmente trascritta, procederà quindi a pagare il venditore.

Contemporaneamente il notaio darà le chiavi dell’immobile all’acquirente.

La procedura di deposito del prezzo scongiura il rischio che nel lasso di tempo intercorrente tra la data del rogito e la data della trascrizione del contratto nei registri immobiliari possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento della vendita.

Se ci sono problemi il notaio ferma tutto, la compravendita non ha luogo e l’acquirente torna in possesso di quanto ha versato al notaio.

Il deposito del prezzo dal notaio è quindi un utile meccanismo che garantisce la correttezza e la sicurezza del trasferimento di denaro dall’acquirente al venditore.

Possibili ulteriori utilizzi
1. Se l’immobile risulta gravato da un pignoramento o da un’ipoteca pregressa, si può prevedere nell’atto di compravendita che il prezzo venga pagato soltanto ad avvenuta loro cancellazione.

2. Se l’immobile è soggetto a prelazione legale, il prezzo viene pagato nel momento in cui viene meno la possibilità di esercitare tale prelazione.

3. Se l’immobile non è agibile, il pagamento del prezzo si verifica solamente ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso.

4. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, il prezzo è da pagare solo una volta che la casa sia stata consegnata all’acquirente libera da persone e da cose.

Per chi sia interessato ad approfondire, la fonte normativa della procedura è la Legge 124/2017 “per il mercato e la concorrenza”.


Decreto Legge SALVA CASA 2024

Slide di presentazione del Decreto Legge 69/2024 - SALVA CASA

Il 30 maggio 2024 è entrato in vigore il Decreto Legge 69/2024, chiamato informalmente Decreto SALVA CASA 2024.

Puoi leggerne il testo completo sul sito Normattiva.it

Per maggiori approfondimenti rimandiamo
1. al sito BibLus che ha pubblicato un esauriente articolo di presentazione delle disposizioni contenute nella nuova normativa,
2. al sito dello Studio Tecnico Navarra che ne analizza alcune problematicità.