È meglio la caparra confirmatoria o la caparra penitenziale?
In ogni preliminare di compravendita immobiliare (comunemente chiamato compromesso) è inserita la clausola contrattuale chiamata caparra confirmatoria.
Cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria rappresenta un anticipo di denaro versato dall’acquirente per l’acquisto di un bene (in questo caso una casa) che:
- può essere trattenuto dal venditore in caso di inadempimento dell’acquirente (che ad esempio non si presenta al Rogito)
- o restituita del doppio dal venditore all’acquirente se è il venditore che non rispetta i patti (e ha deciso che non vuole più vendere l’appartamento).
Lo scopo è quello di invogliare le parti ad impegnarsi seriamente alla conclusione dell’affare, pena la perdita di una significativa cifra di denaro, normalmente costituita da alcune decine di migliaia di euro.
La norma legale
La norma è stabilita dall’articolo 1385 del Codice Civile, che citiamo per completezza:
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro [o una quantità di altre cose fungibili], la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita [o imputata alla prestazione dovuta].
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Come funziona la caparra confirmatoria
In pratica se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore trattiene semplicemente la caparra e tutto finisce li.
Più complicato il caso in cui sia il venditore ad essere inadempiente.
Se questo restituisce spontaneamente il doppio della caparra ricevuta, il problema è risolto in maniera, (quasi) soddisfacente per l’acquirente.
Che dovrà naturalmente trovare un’altra casa da comprare, ma almeno non ha perso anche soldi (oltre che tempo) nella mancata transazione.
Se il venditore è restio ad adempiere, l’acquirente ricorrerà sicuramente in giudizio e dovrà attendere un po’ per ricevere indietro i soldi anticipati.
Esecuzione o risarcimento
Ma non finisce qui.
Se torniamo all’ultima riga dell’articolo del Codice, vediamo che si parla di (1) domandare l’esecuzione e (2) risarcire il danno.
In sostanza la parte adempiente può anche chiedere al giudice di imporre all’inadempiente una delle due opzioni: o l’esecuzione o il danno.
Deve scegliere quello che vuole, non può averle entrambe.
Per l’acquirente chiedere l’esecuzione (al giudice) significa imporre al venditore di concludere la compravendita come stabilito dal contratto preliminare, che è vincolante, anche se ha cambiato idea.
Per il venditore significa imporre all’acquirente di comprare l’immobile come promesso.
Le due situazioni non sono però nella realtà simmetriche.
L’acquirente che chiede l’adempimento sa che il venditore ha la proprietà del bene e quindi, attraverso l’azione giudiziaria, impone al venditore di ricevere il saldo ancora dovuto per l’acquisto e di firmare la compravendita presso il notaio.
La proprietà immobiliare non scappa e il venditore è in pratica impossibilitato a disfarsene durante l’azione giudiziaria.
Nel caso sia invece il venditore che voglia costringere l’acquirente a chiudere la transazione, il venditore si trova in una situazione molto meno favorevole in quanto fino alla fine dell’azione giudiziaria l’acquirente ha la libera disponibilità del proprio denaro e può fare risultare in vari modi di non disporne più per concludere l’acquisto.
Ad esempio se era previsto che acquistasse con l’ausilio di un mutuo ipotecario bancario, basta che non proceda con le partiche bancarie per ottenerlo
La seconda alternativa, quella di richiedere il risarcimento del danno è più equilibrata, ma non meno problematica.
Quando si parla di danno si deve dimostrare in maniera dettagliata al giudice l’effettivo danno emergente subito e il nesso causale tra danno e comportamento della parte inadempiente.
Ricordiamo poi che per procedere ad ogni azione giudiziaria le spese legali da anticipare possono essere rilevanti e non sempre vengono integralmente rimborsate dalla parte soccombente con decreto del giudice.
La caparra penitenziale come alternativa alla caparra confirmatoria
Il generale utilizzo della caparra confirmatoria nella stesura dei compromessi immobiliari è pienamente giustificato dall’esigenza di rinforzare la motivazione delle parti alla conclusione della compravendita.
Lo stesso risultato è però conseguibile anche con un’altra norma giuridica.
L’articolo 1386 del Codice Civile recita:
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
Come funziona la caparra penitenziaria
Ad una prima occhiata non si capisce dove stia la differenza con quanto previsto dal precedente articolo del Codice, relativo alla caparra confirmatoria: la tieni o la paghi il doppio.
Quello che è rilevante è ciò che non c’è.
Non è prevista la possibilità, per la parte adempiente, di domandare l’esecuzione, né di chiedere il rimborso di eventuali danni.
Questa mancata previsione ha un duplice risultato:
- Da una parte ciò riduce la tutela giuridica per la parte adempiente: un risultato non particolarmente favorevole.
- D’altra parte l’esistenza della caparra confirmatoria rende ancora più incerta la situazione tra le parti quando dovessero emergere difficoltà, anche potenziali, relative alla conclusione della compravendita.
Sviluppo futuro della caparra penitenziale
Attualmente la stragrande maggioranza dei contratti preliminari prevede la caparra confirmatoria.
La caparra penitenziaria, benché minoritaria, sta poco alla volta aumentando la propria presenza nei contratti per due specifici motivi:
- L’azione giudiziaria in Italia è lenta e intraprenderla per ottenere un risarcimento del danno comporta costi immediati certi a fronte di risultati positivi aleatori.
- La possibilità di chiedere l’esecuzione giudiziale della compravendita è potenzialmente più utile all’acquirente che al venditore. Il venditore accorto ha modo di indurre l’agente immobiliare, a cui ha affidato il mandato di vendita, ad inserire la clausola penitenziale in alternativa a quella confirmatoria
Conclusioni
Se state vendendo casa e vi state interfacciando con le agenzie immobiliari che vi chiedono il mandato di vendita, questo è il momento di prendere in considerazione l’alternativa costituita dalla caparra penitenziale e cercare di convincere l’agenzia a modificare i propri moduli prestampati per venire incontro alle vostre preferenze.
In particolar modo se avete un sacro timore delle beghe giudiziarie e scarsa fiducia nei confronti di giudici e avvocati.
Vista la feroce concorrenza tra agenzie, potreste riuscirci.
