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Normativa legale

Vendere casa con Abuso Edilizio: tutto quello che devi sapere

Hai scoperto che la tua casa ha un abuso edilizio e vuoi venderla?

Era meglio se tutto era in regola, ma vendere un immobile con irregolarità edilizie è possibile, anche se è un po’ complesso e costoso.

Ti spiego le regole e le procedure per farlo in modo sicuro e legale.

1. Cos’è un Abuso Edilizio

Un abuso edilizio si verifica quando una costruzione o una modifica dell’immobile è stata fatta senza rispettare le autorizzazioni del Comune.

In Italia, circa il 20% degli immobili ha delle irregolarità urbanistiche che possono influire sulla vendita.

Esistono due tipi di abusi edilizi:

– Abusi sanabili: possono essere regolarizzati con specifiche procedure amministrative.

– Abusi non sanabili: non conformi al piano regolatore e, quindi, non sanabili. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione.

1.1. Abusi Sanabili

Gli abusi sanabili si dividono in:

– Abusi non rilevanti: piccole differenze (<2%) che non necessitano di sanatoria.

– Abusi minori: modifiche non strutturali (ad esempio, la disposizione interna delle stanze) sanabili con una pratica edilizia tardiva.

– Abusi sostanziali: cambiamenti significativi nella destinazione d’uso o nella volumetria dell’immobile. Se compatibili con le norme urbanistiche, possono essere sanati.

Come regolarizzarli:

– Richiedere un permesso di costruire in sanatoria.

– Presentare una SCIA tardiva.

– Presentare una CILA tardiva per interventi minori.

1.2. Abusi Non Sanabili

Gli abusi non sanabili comprendono:

– Costruzioni realizzate senza permesso.

– Interventi eseguiti in aree vincolate e non conformi al piano regolatore.

Cosa comportano:

– Non puoi vendere l’immobile.

– Potresti ricevere un ordine di demolizione.

Eccezione: Se l’abuso edilizio è stato realizzato prima del 1967, viene considerato sanato automaticamente.

2. Come verificare se la tua casa ha un abuso edilizio

Prima di vendere, devi verificare che l’immobile sia in regola. Ecco come fare:

– Controlla la planimetria catastale e confrontala con lo stato attuale della casa.

– Chiedi al Comune di visionare i progetti depositati.

– Fai analizzare la conformità urbanistica da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).

Se scopri delle difformità, dovrai procedere con una sanatoria edilizia.

3. Posso vendere un immobile con abuso edilizio?

Puoi vendere la tua casa solo se:

– L’abuso è sanabile e lo regolarizzi prima del rogito.

– L’acquirente è informato per iscritto della presenza dell’abuso e accetta la situazione.

Se l’abuso è insanabile, la vendita non è possibile.

4. Rischi della vendita senza dichiarare l’abuso

Se vendi un immobile con un abuso edilizio senza comunicarlo, rischi:

– L’annullamento del contratto di vendita entro 10 anni dal rogito.

– Un risarcimento danni all’acquirente per la demolizione o la sanatoria.

– Possibili sanzioni penali, soprattutto se l’immobile si trova in un’area vincolata.

5. Come sanare un abuso edilizio

Ci sono due modi principali per sanare un abuso:

– Condono edilizio (quando previsto dalla legge, ma attualmente non disponibile).

– Sanatoria edilizia, possibile solo se l’abuso è duplicemente conforme sia alle norme urbanistiche (1) vigenti che a quelle in essere (2) al momento della realizzazione.

5.1. Procedura per ottenere la sanatoria

1 Presentare la domanda al Comune.

2 Pagare l’oblazione (una sanzione per regolarizzare l’abuso).

3 Dimostrare la doppia conformità dell’abuso.

4 Attendere l’esito della domanda (il Comune ha 60 giorni per rispondere, salvo proroghe).

Se la sanatoria viene negata, l’unica soluzione è demolire l’abuso.

6. Quanto costa una sanatoria edilizia?

I costi variano in base al tipo di abuso.

– CILA tardiva: da 333 euro a 1.000 euro.

– SCIA tardiva: circa 516 euro.

– Onorario di un tecnico: tra 500 euro e 1.500 euro.

Chi paga la sanatoria?

Se l’abuso è dichiarato prima della vendita, il costo è a carico dell’acquirente.

Se l’abuso viene scoperto dopo la vendita, il venditore deve pagare.

7. Posso vendere prima della sanatoria?

Puoi vendere prima di completare la sanatoria solo se:

– L’acquirente è formalmente informato e accetta la situazione.

– Il contratto specifica chi si farà carico dei costi della sanatoria.

8. Conclusione

Se vuoi vendere una casa con abuso edilizio, segui questi passi:

– Fai verificare la conformità urbanistica prima di mettere l’immobile sul mercato.

– Regolarizza eventuali abusi prima del rogito.

– Comunica sempre in modo chiaro all’acquirente la situazione.

Come vedi vendere un immobile con abuso edilizio è complicato, ma con la giusta preparazione e il supporto di professionisti qualificati è quasi sempre attuabile!

Il rent to buy e l’affitto con riscatto NON sono la stessa cosa

Il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due modalità di compravendita immobiliare che, sebbene frequentemente confuse, presentano differenze sostanziali sia a livello contrattuale che funzionale.

Queste differenze possono essere analizzate in vari aspetti chiave.

Struttura Contrattuale
Affitto con Riscatto: Questa formula si compone di un contratto di locazione e di un contratto di opzione d’acquisto.

In questo contesto, il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile a un prezzo bloccato per un periodo stabilito.

Se il diritto d’acquisto viene esercitato, i canoni versati possono essere considerati come acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Rent to Buy: Questa modalità include un preliminare di compravendita associato a un contratto di locazione.

In questo caso, una parte del canone versato è destinata alla locazione, mentre una parte funge da acconto sul prezzo di acquisto.

Rivalutazione delle Somme
Affitto con Riscatto: I canoni di locazione, se il diritto d’acquisto viene esercitato, vengono convertiti in acconto e sottratti dal prezzo finale dell’immobile.

Rent to Buy: Non prevede rivalutazioni delle somme versate, assicurando così una situazione fiscale più trasparente per le parti coinvolte.

Obbligo di Trascrizione
Nel caso del rent to buy, è previsto un obbligo di trascrizione del contratto nei registri immobiliari per tutta la durata dell’accordo, che può estendersi fino a 10 anni.

Questo aspetto non è tipico dell’affitto con riscatto e conferisce al rent to buy una maggiore formalizzazione dal punto di vista legale.

Aspetti Fiscali e Garanzie
Un’altra differenza significativa riguarda gli aspetti fiscali e le garanzie per le parti coinvolte.

Nel rent to buy, l’impegno all’acquisto da parte del conduttore è più chiaro e formalizzato, permettendo al venditore di percepire una caparra iniziale.

Al contrario, nel caso dell’affitto con riscatto, non è prevista la percezione di alcuna somma a titolo di caparra, il che potrebbe comportare rischi maggiori per il venditore in termini di garanzie legali.

Considerazioni Finali
In sintesi, mentre l’affitto con riscatto segue una struttura contrattuale più tradizionale e può essere considerato un metodo per rateizzare il costo dell’immobile, il rent to buy si presenta come una soluzione più flessibile e formalizzata.

Quest’ultima offre maggiori tutele per l’acquirente/conduttore, consentendo la possibilità di proseguire il rapporto locatizio o cedere la propria posizione a terzi nel caso in cui non si riesca a completare l’acquisto.

Inoltre, il rent to buy può facilitare l’accesso al finanziamento bancario per l’acquirente, rendendo questa opzione particolarmente vantaggiosa in contesti economici complessi.

 

Rent to Buy: Un contratto immobiliare flessibile per acquisto e locazione

Il rent to buy è un contratto immobiliare che consente a un conduttore di occupare un immobile con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento.

Introdotto dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014), questo strumento si articola in due fasi: la prima riguarda l’uso immediato dell’immobile, mentre la seconda, opzionale, prevede il trasferimento della proprietà.

Il conduttore paga un canone composto da due parti: una per l’uso e una parte che sarà dedotta dal prezzo finale di acquisto, se decide di procedere.

Struttura del Contratto
Il contratto di rent to buy deve specificare chiaramente le due componenti del canone.

La prima è la remunerazione per l’uso, simile a un affitto tradizionale, mentre la seconda è la quota che sarà accantonata per il futuro acquisto.

Questo modello contrattuale permette una certa flessibilità, poiché il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.

Tipologia di Immobili
Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile, inclusi edifici residenziali, commerciali e terreni.

Questa versatilità lo rende uno strumento utile per diverse categorie di acquirenti e venditori.

Importanza della Trascrizione
La trascrizione del contratto presso i registri immobiliari è fondamentale per garantire i diritti delle parti.

Essa produce effetti giuridici significativi: diventa opponibile a terzi e garantisce al conduttore che l’immobile sarà libero da eventuali pregiudizi emersi dopo la trascrizione.

Obblighi del Conduttore
Il conduttore ha diversi obblighi, tra cui:
• Redigere un inventario dettagliato dell’immobile.
• Fornire garanzie adeguate.
• Pagare regolarmente il canone.
• Sostenere le spese ordinarie e straordinarie relative all’immobile.

Obblighi del Concedente
Il concedente deve:
• Consegnare l’immobile al conduttore.
• Cedere l’immobile se il conduttore decide di acquistarlo.
• Sostenere le spese per le riparazioni straordinarie.

Conseguenze dell’Inadempimento
In caso di inadempimento da parte del conduttore, il concedente ha diverse opzioni legali:
1. Avviare una procedura di esecuzione forzata per recuperare quanto dovuto.
2. Richiedere l’adempimento specifico degli obblighi contrattuali.
3. Chiedere la risoluzione del contratto se l’inadempimento è significativo.

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto alla scadenza del contratto, il concedente ha diritto alla riconsegna immediata dell’immobile e può trattenere i canoni versati fino a quel momento.

Aspetti Fiscali
Le imposte legate al possesso dell’immobile sono generalmente a carico del proprietario durante il periodo d’uso.

Tuttavia, alcune tasse come la TARI (tassa sui rifiuti) sono a carico del conduttore.

È importante che le parti concordino chiaramente le responsabilità fiscali nel contratto.

Vantaggi
1. Accesso facilitato alla proprietà: Consente a chi non ha subito accesso al capitale necessario di diventare proprietario gradualmente.
2. Flessibilità: Permette ai venditori di attrarre più potenziali acquirenti grazie alla possibilità di pagamento dilazionato.
3. Protezione legale: La trascrizione offre una protezione significativa al conduttore contro eventuali pregiudizievoli.

Criticità
1. Rischio per il concedente: L’incertezza riguardo all’effettivo trasferimento della proprietà può rappresentare un rischio.
2. Possibili conflitti: La gestione delle componenti del canone può portare a controversie tra le parti.
3. Obbligo di restituzione: Se il conduttore decide di non acquistare, c’è sempre la possibilità che possa perdere gran parte dei canoni versati.

Conclusioni
Il rent to buy rappresenta un’opzione interessante nel panorama immobiliare italiano, capace di rispondere alle esigenze di acquirenti e venditori in un contesto economico complesso.

La sua flessibilità e la possibilità di accumulare capitale rendono questo strumento attraente, ma è essenziale che entrambe le parti comprendano appieno i rischi e le opportunità legate a questo tipo di contratto.

Una pianificazione attenta e una redazione chiara del contratto possono contribuire a mitigare le criticità e massimizzare i benefici derivanti da questa forma innovativa di compravendita immobiliare.

La crescente popolarità del rent to buy potrebbe segnare un cambiamento significativo nel modo in cui gli italiani accedono alla proprietà immobiliare, rendendo in taluni casi più accessibile l’acquisto della casa.

 

Legge di Bilancio 2025: Novità e opportunità per l’accesso alla prima casa

Legge di bilancio 2025: Modifiche al fondo di garanzia per la prima casa
La Legge di Bilancio 2025, approvata il 28 dicembre 2024 e in vigore dal 1° gennaio 2025, introduce significative modifiche riguardanti il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, in linea con le nuove normative europee che richiedono una pianificazione economica a lungo termine.

Questa legge prevede anche agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima abitazione, con particolare attenzione alle categorie svantaggiate.

Fondo di garanzia per la prima casa
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è stato istituito dalla legge di stabilità del 2014 (legge 147/2013) con l’obiettivo di facilitare l’accesso al credito per le famiglie che intendono acquistare la loro prima abitazione.

Il fondo offre garanzie sui mutui ipotecari fino al 50% della quota capitale, per un importo massimo di 250.000 euro.

Le garanzie si applicano anche a interventi di ristrutturazione finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica.

Il decreto ministeriale del 31 luglio 2014 ha definito le modalità operative, con Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) designata come gestore.

Estensione della garanzia massima all’80%
La Legge di Bilancio 2025 prevede un’estensione fino al 31 dicembre 2027 della possibilità di ottenere una garanzia fino all’80% della quota capitale del mutuo.

Questa garanzia è riservata a categorie prioritarie, quali giovani coppie, famiglie monoparentali con figli minori e giovani sotto i 36 anni, a condizione che il richiedente abbia un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

La garanzia si applica a mutui che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile, inclusi i costi accessori.

Iniziative a favore delle famiglie numerose
In aggiunta, la legge estende le disposizioni già previste dalla legge di bilancio del 2024 per le famiglie numerose, aumentando la percentuale di garanzia in base al numero di figli e al reddito.

Le condizioni sono le seguenti:
• 80% della quota capitale per famiglie con tre figli (ISEE ≤ 40.000 euro);
• 85% per famiglie con quattro figli (ISEE ≤ 45.000 euro);
• 90% per famiglie con cinque o più figli (ISEE ≤ 50.000 euro).

Incremento del fondo di garanzia
Per sostenere l’attuazione delle nuove misure e garantire un maggiore accesso al fondo, è previsto un incremento delle risorse: 130 milioni di euro per l’anno 2025 e 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.

Modifica dei soggetti beneficiari
Un ulteriore aspetto innovativo introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 riguarda la modifica della platea dei soggetti beneficiari del fondo.

Il Fondo di Garanzia è ora riconosciuto esclusivamente a giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi pubblici e giovani che non hanno compiuto i 36 anni.

Agevolazione dell’imposta di registro
Infine, la legge estende da uno a due anni il periodo entro il quale chi acquista una nuova prima casa può vendere o donare un’abitazione già posseduta senza perdere il beneficio dell’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro.

Questa modifica è finalizzata a incentivare il mercato immobiliare e facilitare i cambiamenti nella residenza principale.In sintesi, queste misure rappresentano un passo significativo verso una maggiore accessibilità alla casa in Italia, in particolare per le famiglie in difficoltà economica.

 

Grande attenzione se acquisti un immobile non comprato ma “donato”

  • di

Quando si acquista casa da un privato è importante sapere subito qual è l’atto di provenienza dell’immobile che vai a comprare.

Cioè come il venditore ne è diventato proprietario.

Quando diciamo subito intendiamo prima di fare qualsiasi proposta d’acquisto.

Infatti delle tre modalità di acquisizione della proprietà immobiliare: per compravendita, per successione e per donazione; quest’ultima può in certi casi presentare delle forti criticità e rischi.

Rischi delle donazioni

Perché le donazioni possono essere rischiose per chi acquista?

La ragione è che potresti trovarti a perdere la proprietà della casa che hai regolarmente acquistata con rogito notarile.

Le donazioni possono infatti venire invalidate sia dai creditori attraverso l’azione revocatoria, che dagli eredi tramite l’azione di riduzione.

Azione revocatoria

Si tratta di una procedura legale attraverso la quale un creditore può contestare e annullare determinati atti giuridici compiuti dal debitore (il donante) che abbiano il potenziale di danneggiare i diritti dei creditori stessi.

Azione di riduzione

Un erede insoddisfatto ha il diritto di ottenere in proprietà il bene che è stato escluso dal patrimonio ereditario: in questo la casa che hai comprato tu.

Cioè di ricevere lui in eredità l’immobile donato (o una sua quota).

E questo anche se nel frattempo l’immobile è stato rivenduto dal donatario.

Ad esempio un genitore (1) dona ad un figlio un immobile, (2) poi il figlio lo rivende, (3) poi sei tu che lo compri dal primo acquirente post-donazione.

Avevi chiesto l’atto di provenienza e risultava che il venditore aveva acquistato l’appartamento, pensavi di essere a posto.

Nonostante ciò l’erede del donante può intraprendere un’azione legale nei tuoi confronti per diventarne legittimo proprietario, se dimostra che ne aveva diritto per eredità.

Se vince, tu perdi l’immobile e nessuno ti rimborsa niente.

E’ meglio stare molto attenti.

Quando non c’è pericolo

Fortunatamente non con tutte le donazioni c’è un reale pericolo.

Ci sono due casi in cui non c’è praticamente pericolo:

  • X – Il donante è morto da più di 10 anni.
  • X – La donazione ha più di 20 anni.

Ma la normativa è decisamente complessa e le possibilità di sbagliare tante.

Quindi, quando nella storia dell’immobile che sei interessata/o a comprare risulta una donazione, rivolgiti sempre ad un avvocato per vedere se, nel tuo caso specifico, ci sono potenziali rischi e quali sono le azioni che devi intraprendere per ridurli.