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Normativa fiscale

FAQ: Quanto mi costerà il Rogito?

Quando si decide di comprare casa e si fanno i calcoli di quanto verrà a costare, dopo avere calcolato la rata del mutuo e visto se si dispone di liquidità sufficiente per caparra e contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), nasce l’esigenza di capire quanto costerà il Rogito.

Ricordiamo che il rogito è l’atto ufficiale col quale il notaio rende formale ed ufficiale il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

È la parte acquirente che sceglie il notaio e paga tutti i costi dell’operazione.

Riassumiamo i costi del rogito:
1. Imposte
2. Costi amministrativi
3. Compenso del notaio

Imposte
1. Imposta catastale: 50 euro
2. Imposta ipotecaria: 50 euro
3. Imposta di Registro: 2% sul valore catastale (se acquisti come prima casa per calcolare il valore catastale basta che moltiplichi la rendita catastale X 115,5. Ad esempio se dalla visura catastale della casa che stai per comprare risulta una rendita catastale di 500 euro, il valore catastale è pari a 500 X 115,5 = 57.750 euro. Su tale cifra pagherai il 2%, cioè 1.155 euro di imposta di registro).

Costi amministrativi
4. Verifiche e controlli all’immobile e preparazione degli atti: da 300 a 500 euro (dipende dal notaio e dal tipo di pratica).

Compenso del notaio
5. Parcella del notaio per la compravendita (che può, a seconda dei casi, essere atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di compravendita:

Prezzo acquisto casa        Parcella notaio (iva inclusa)
     Euro                     Euro
  100.000                    1.220
  200.000                    1.708
  300.000                    1.830
  400.000                    2.196
  500.000                    2.318
  600.000                    2.440
  700.000                    2.562
  800.000                    2.684
  900.000                    2.806
1.000.000                    2.928

6. Parcella del notaio per il mutuo (solo se c’è).
Ogni notaio ha il suo tariffario. Per comodità ecco una tabella indicativa (ma realistica) di quanto pagherai per l’atto di mutuo:

Importo del mutuo           Parcella notaio (iva inclusa)
   Euro                      Euro
 50.000                     1.098
100.000                     1.098
150.000                     1.464
200.000                     1.830
250.000                     2.074
300.000                     2.196
350.000                     2.318
400.000                     2.562
450.000                     2.806
500.000                     3.172

Con i dati che ti abbiamo fornito puoi calcolare con ragionevole approssimazione quanto ti costerà il rogito per l’acquisto della nuova casa in cui andrai a vivere.

Un paio di approfondimenti per finire:

Il 2% di imposta di registro è sul valore catastale, non sul prezzo di acquisto.

A Milano il prezzo di marcato è ormai 4 o 5 volte il valore catastale e quindi l’incidenza dell’imposta di registro sul costo totale di acquisto dell’immobile diventa quasi trascurabile, aggirandosi attorno al 0,40% – 0,50%.

Inoltre se stai cambiando casa (e cioè non è la tua prima casa che acquisti) dall’imposta di registro viene detratta l’imposta di registro che a suo tempo hai pagato per l’acquisto della casa che lasci: paghi solo la differenza.

FAQ: Non si paga mai l’IVA quando si acquista un immobile?

Dipende da chi ti sta vendendo l’immobile.

1. Da Privato

Se chi vende la casa è un privato, allora sì, paghi l’imposta di registro e non paghi l’IVA.

L’imposta di registro è del 9% (se si tratta di prima casa hai un’aliquota ridotta al 2%), ma l’imposta non può mai essere inferiore a 1.000 euro.

L’imposta di registro non viene calcolata sul prezzo di acquisto, ma in base al valore della rendita catastale, secondo la seguente formula:

  • Rendita catastale (non rivalutata) x 115,5 volte, se prima casa.
  • Rendita catastale (non rivalutata) x 126 volte, se non prima casa.

Tale calcolo dà normalmente un valore inferiore al prezzo di mercato e quindi l’incidenza effettiva dell’imposta di registro (rispetto al prezzo concordato) è normalmente inferiore al 9% o 2% teorico.

Oltre all’imposta di registro paghi anche l’imposta catastale di 50 euro e l’imposta ipotecaria, sempre di 50 euro.

2. Da Impresa

Se invece compri la casa da un’impresa (entro i 5 anni successivi alla costruzione o ristrutturazione, cioè quasi sempre), allora paghi l’IVA.

  • Se si tratta di prima casa (non di lusso) si applica l’aliquota IVA del 4%
  • Se non è prima casa (non di lusso), si applica l’aliquota IVA del 10%.
  • In caso di abitazione di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), si applica l’aliquota IVA del 22%.
L’IVA viene calcolata sul prezzo di acquisto.

Devi poi aggiungere lo stesso l’imposta di registro, ma fissata a 200 euro.

Per finire c’è ancora l’imposta catastale di 200 euro e l’imposta ipotecaria, sempre di 200 euro.