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Consigli pratici

Per un rogito ancora più sicuro: il deposito del prezzo dal notaio

Cos’è il deposito del prezzo dal notaio?
Per deposito del prezzo dal notaio s’intende la procedura che prevede che al rogito, su richiesta di almeno una delle parti, la somma pattuita venga depositata presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della compravendita immobiliare.

In base a tale procedura il notaio versa il denaro ricevuto dall’acquirente (con assegno circolare o bonifico) su un conto corrente dedicato, aperto a nome del notaio ma separato dal suo patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti.

Il notaio trattiene la somma fino al momento dell’avvenuta trascrizione della vendita all’UPI (Ufficio di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria), che è il luogo dove sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari.

Ricordiamo che la Conservatoria ha funzione probatoria, il che significa che gli atti e i documenti rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un dato immobile e se vi siano sullo stesso eventuali gravami.

Il notaio, dopo avere accertato che la vendita è stata regolarmente trascritta, procederà quindi a pagare il venditore.

Contemporaneamente il notaio darà le chiavi dell’immobile all’acquirente.

La procedura di deposito del prezzo scongiura il rischio che nel lasso di tempo intercorrente tra la data del rogito e la data della trascrizione del contratto nei registri immobiliari possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento della vendita.

Se ci sono problemi il notaio ferma tutto, la compravendita non ha luogo e l’acquirente torna in possesso di quanto ha versato al notaio.

Il deposito del prezzo dal notaio è quindi un utile meccanismo che garantisce la correttezza e la sicurezza del trasferimento di denaro dall’acquirente al venditore.

Possibili ulteriori utilizzi
1. Se l’immobile risulta gravato da un pignoramento o da un’ipoteca pregressa, si può prevedere nell’atto di compravendita che il prezzo venga pagato soltanto ad avvenuta loro cancellazione.

2. Se l’immobile è soggetto a prelazione legale, il prezzo viene pagato nel momento in cui viene meno la possibilità di esercitare tale prelazione.

3. Se l’immobile non è agibile, il pagamento del prezzo si verifica solamente ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso.

4. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore, il prezzo è da pagare solo una volta che la casa sia stata consegnata all’acquirente libera da persone e da cose.

Per chi sia interessato ad approfondire, la fonte normativa della procedura è la Legge 124/2017 “per il mercato e la concorrenza”.

Cambiare Casa a Milano: Vendere Prima o Dopo?

Una decisione cruciale
Quando si tratta di cambiare casa una delle domande più comuni che affliggono i proprietari è se sia meglio vendere prima la propria abitazione o prima acquistare quella nuova.

Questa decisione può avere un impatto significativo sulla situazione finanziaria e sulla tranquillità mentale di una famiglia.

Un timore comprensibile
Molti sono spaventati dall’idea di lasciare la vecchia casa, su cui hanno tanto investito, anche emotivamente, senza sapere dove andranno.
Quindi optano per la tranquillità mentale di avere già acquistato una nuova casa (o di avere almeno firmato il Contratto Preliminare, in attesa del Rogito) prima di vendere quella attuale.

Vendere prima: un vantaggio strategico
Milano Vende Casa consiglia invece di vendere la propria casa prima di acquistarne una nuova. Questo approccio offre due vantaggi:
1. Liquidità Immediata: Vendendo prima, si avrà a disposizione una somma di denaro liquida che può essere utilizzata come caparra o per coprire le spese di acquisto della nuova proprietà.
2. Maggiore Flessibilità: Senza l’obbligo di vendere entro una certa data, si avrà più tempo per cercare la casa giusta e negoziare il prezzo migliore.

Pianificare con attenzione
Per vendere prima di acquistare è fondamentale pianificare con attenzione la data del rogito di vendita, in modo da avere abbastanza tempo per trovare una nuova casa senza dover affrontare periodi di transizione o affitti temporanei.
Fissare una data di rogito di vendita sufficientemente lontana nel futuro (nove/dieci mesi) può dare il tempo necessario per trovare la nuova casa senza stress eccessivo.
In questo è molto importante il lavoro dell’agente immobiliare, che seleziona il target di acquirente giusto: quello che non ha fretta di rogitare.

Un mercato dinamico e competitivo
I numeri aiutano ad orientare la scelta tra le due alternative.
Milano è una città vivace e in costante evoluzione, con un mercato immobiliare altamente dinamico.

Nel 2023 sono state concluse a Milano 24.832 compravendite immobiliari.
Nessuna che ti sarebbe andata bene se avessi cercato casa l’anno scorso?

In un mercato grande come quello di Milano, con la moltitudine di case che ha da offrire, di fatto è altamente improbabile di ritrovarsi senza la casa giusta da comprare.
E ricorda che un esperto mediatore immobiliare ti può aiutare anche in fase di acquisto.

[Leggi un successivo articolo di approfondimento FAQ: Cambiare casa a Milano, quando conviene prima comprare e poi vendere]

FAQ: Come scegliere l’agenzia immobiliare a cui affidare il mandato di vendita

Se vuoi vendere la tua casa, per prima cosa chiedi una valutazione ad un’agenzia immobiliare.

A Milano ce ne sono oltre 2.500 secondo Immobiliare.it

L’agente immobiliare deve sempre uscire di persona a vedere la tua casa e naturalmente non deve esserci nessun costo per te.

Dopo questa prima valutazione, chiedi sempre ad un’altra agenzia di farti una seconda valutazione del tuo appartamento.
Una valutazione è infatti troppo poco, due sono meglio, l’ideale sarebbero tre.

Con due o più stime in mano puoi accertarti che gli agenti concordino sul giusto valore di mercato del tuo immobile e sulla sua tempistica di vendita.
Se i valori e le date non coincidono, scopri il perché.

Anche se l’agente ti piacesse e fosse insistente, non firmare mai il mandato di vendita durante la visita o subito dopo.
Digli che ripasserai tu in agenzia tra qualche giorno, ma che prima vuoi sapere quanto prenderebbero di commissione da te e dall’acquirente.
Se non te lo dice subito non è un buon segno: la trasparenza è importante.

La visita degli agenti immobiliari è anche la tua occasione per giudicarli: se sono stati professionali e convincenti con te, probabilmente lo saranno anche con i potenziali acquirenti.

Nella scelta dell’agenzia a cui affidare il mandato di vendita in esclusiva, elementi importanti sono le commissioni (le tue entro il 3% e complessive entro il 6%) e la durata dell’incarico (massimo 6 mesi).

Se l’agenzia si mostra disponibile ad accettare un contratto non in esclusiva, scartala subito perché non si darà veramente da fare per trovare un acquirente ma ti proporrà soltanto ai suoi attuali contatti.