Hai scoperto che la tua casa ha un abuso edilizio e vuoi venderla?
Era meglio se tutto era in regola, ma vendere un immobile con irregolarità edilizie è possibile, anche se è un po’ complesso e costoso.
Ti spiego le regole e le procedure per farlo in modo sicuro e legale.
1. Cos’è un Abuso Edilizio
Un abuso edilizio si verifica quando una costruzione o una modifica dell’immobile è stata fatta senza rispettare le autorizzazioni del Comune.
In Italia, circa il 20% degli immobili ha delle irregolarità urbanistiche che possono influire sulla vendita.
Esistono due tipi di abusi edilizi:
– Abusi sanabili: possono essere regolarizzati con specifiche procedure amministrative.
– Abusi non sanabili: non conformi al piano regolatore e, quindi, non sanabili. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione.
1.1. Abusi Sanabili
Gli abusi sanabili si dividono in:
– Abusi non rilevanti: piccole differenze (<2%) che non necessitano di sanatoria.
– Abusi minori: modifiche non strutturali (ad esempio, la disposizione interna delle stanze) sanabili con una pratica edilizia tardiva.
– Abusi sostanziali: cambiamenti significativi nella destinazione d’uso o nella volumetria dell’immobile. Se compatibili con le norme urbanistiche, possono essere sanati.
Come regolarizzarli:
– Richiedere un permesso di costruire in sanatoria.
– Presentare una SCIA tardiva.
– Presentare una CILA tardiva per interventi minori.
1.2. Abusi Non Sanabili
Gli abusi non sanabili comprendono:
– Costruzioni realizzate senza permesso.
– Interventi eseguiti in aree vincolate e non conformi al piano regolatore.
Cosa comportano:
– Non puoi vendere l’immobile.
– Potresti ricevere un ordine di demolizione.
Eccezione: Se l’abuso edilizio è stato realizzato prima del 1967, viene considerato sanato automaticamente.
2. Come verificare se la tua casa ha un abuso edilizio
Prima di vendere, devi verificare che l’immobile sia in regola. Ecco come fare:
– Controlla la planimetria catastale e confrontala con lo stato attuale della casa.
– Chiedi al Comune di visionare i progetti depositati.
– Fai analizzare la conformità urbanistica da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
Se scopri delle difformità, dovrai procedere con una sanatoria edilizia.
3. Posso vendere un immobile con abuso edilizio?
Puoi vendere la tua casa solo se:
– L’abuso è sanabile e lo regolarizzi prima del rogito.
– L’acquirente è informato per iscritto della presenza dell’abuso e accetta la situazione.
Se l’abuso è insanabile, la vendita non è possibile.
4. Rischi della vendita senza dichiarare l’abuso
Se vendi un immobile con un abuso edilizio senza comunicarlo, rischi:
– L’annullamento del contratto di vendita entro 10 anni dal rogito.
– Un risarcimento danni all’acquirente per la demolizione o la sanatoria.
– Possibili sanzioni penali, soprattutto se l’immobile si trova in un’area vincolata.
5. Come sanare un abuso edilizio
Ci sono due modi principali per sanare un abuso:
– Condono edilizio (quando previsto dalla legge, ma attualmente non disponibile).
– Sanatoria edilizia, possibile solo se l’abuso è duplicemente conforme sia alle norme urbanistiche (1) vigenti che a quelle in essere (2) al momento della realizzazione.
5.1. Procedura per ottenere la sanatoria
1 Presentare la domanda al Comune.
2 Pagare l’oblazione (una sanzione per regolarizzare l’abuso).
3 Dimostrare la doppia conformità dell’abuso.
4 Attendere l’esito della domanda (il Comune ha 60 giorni per rispondere, salvo proroghe).
Se la sanatoria viene negata, l’unica soluzione è demolire l’abuso.
6. Quanto costa una sanatoria edilizia?
I costi variano in base al tipo di abuso.
– CILA tardiva: da 333 euro a 1.000 euro.
– SCIA tardiva: circa 516 euro.
– Onorario di un tecnico: tra 500 euro e 1.500 euro.
Chi paga la sanatoria?
Se l’abuso è dichiarato prima della vendita, il costo è a carico dell’acquirente.
Se l’abuso viene scoperto dopo la vendita, il venditore deve pagare.
7. Posso vendere prima della sanatoria?
Puoi vendere prima di completare la sanatoria solo se:
– L’acquirente è formalmente informato e accetta la situazione.
– Il contratto specifica chi si farà carico dei costi della sanatoria.
8. Conclusione
Se vuoi vendere una casa con abuso edilizio, segui questi passi:
– Fai verificare la conformità urbanistica prima di mettere l’immobile sul mercato.
– Regolarizza eventuali abusi prima del rogito.
– Comunica sempre in modo chiaro all’acquirente la situazione.
Come vedi vendere un immobile con abuso edilizio è complicato, ma con la giusta preparazione e il supporto di professionisti qualificati è quasi sempre attuabile!